W ostatnim czasie coraz częściej pojawiają się informacje o sporach pomiędzy deweloperami a nabywcami lokali mieszkalnych dotyczących sposobu ustalania powierzchni użytkowej lokali, a w konsekwencji – prawidłowości określenia ceny nieruchomości. Punktem spornym pozostaje praktyka uwzględniania przez część deweloperów w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni zajętej przez murowane ścianki działowe znajdujące się wewnątrz mieszkania.
Problem ten ma istotne znaczenie praktyczne dla rynku deweloperskiego. Roszczenia nabywców mogą bowiem dotyczyć nie tylko pojedynczych lokali, ale również większej liczby umów zawartych w ramach tej samej inwestycji. Z tego względu istotne jest ustalenie, jakie znaczenie dla oceny konkretnego przypadku mają przyjęta metoda obliczania powierzchni, dokumentacja projektowa, treść umowy oraz informacje przekazywane nabywcy przed jej zawarciem.
Na czym polega spór?
Istota problemu sprowadza się do prawidłowej kwalifikacji powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi. Nabywcy zaczęli kwestionować praktykę polegającą na zaliczaniu tej powierzchni do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Zdaniem nabywców powierzchnia zajęta przez elementy konstrukcyjne lub wydzielające poszczególne pomieszczenia nie jest przestrzenią przeznaczoną do korzystania przez właściciela lokalu. W konsekwencji – w ich ocenie – cena lokalu zostaje ustalona na podstawie zawyżonej powierzchni.
Cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest określana jako iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Sposób ustalenia powierzchni użytkowej ma zatem bezpośrednie przełożenie na wysokość ceny należnej za lokal lub dom [1].
Z perspektywy dewelopera kluczowe znaczenie ma zatem nie tylko sam wynik pomiaru powierzchni, lecz również sposób, w jaki metoda jej obliczenia została określona i przedstawiona nabywcy. W przypadku późniejszego sporu znaczenie może mieć bowiem to, czy nabywca przed zawarciem umowy otrzymał jasną informację o sposobie ustalania powierzchni i czy sposób ten znajdował odzwierciedlenie w dokumentacji inwestycji.
Norma PN-ISO 9836:1997 a sposób obliczania powierzchni
Deweloperzy uzasadniają stosowaną praktykę odwołaniem do postanowień normy PN-ISO 9836:1997, która została opublikowana 28 października 1997 r., wskazując, że sposób obliczania powierzchni lokali przyjęty w realizowanych przez nich inwestycjach pozostaje zgodny z obowiązującymi standardami technicznymi. Norma ta została wycofana 15 grudnia 2015 r., jednak nadal ma znaczenie dla starszych inwestycji, w odniesieniu do których znajdowała zastosowanie.
Odmienne stanowisko prezentują konsumenci oraz reprezentujący ich pełnomocnicy. W ich ocenie część deweloperów dokonuje błędnej interpretacji wskazanej normy, czego skutkiem ma być zawyżanie powierzchni użytkowej oferowanych lokali. W konsekwencji nabywcy mają ponosić koszty zakupu dodatkowych metrów kwadratowych, które nie stanowią powierzchni możliwej do faktycznego wykorzystania.
Zdaniem konsumentów powierzchnia pod ściankami działowymi to nie powierzchnia użytkowa, gdyż nie mogą się po niej poruszać czy poustawiać mebli. W ich ocenie doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi nie jest zgodne z normami ISO, a klauzule zawarte w umowach zawartych pomiędzy nimi a deweloperami są niedozwolone i jako takie nie wiążą konsumenta. W związku z powyższym konsumenci coraz częściej występują wobec deweloperów z roszczeniami o zwrot części ceny odpowiadającej powierzchni doliczonej wskutek uwzględnienia metrażu zajmowanego przez ścianki działowe.
Konsumenci podnoszą, że zgodnie z ich interpretacją normy PN-ISO 9836 powierzchnia zajęta przez trwałe ścianki działowe nie powinna być zaliczana do powierzchni użytkowej lokalu, lecz do powierzchni konstrukcyjnej, ponieważ odmiennie należy traktować jedynie tzw. „przepierzenia”, czyli cienkie ścianki lub lekkie przegrody wydzielające, które ze względu na możliwość ich swobodnego przestawiania lub usunięcia mogą być uwzględniane przy obliczaniu powierzchni użytkowej. W ich ocenie ścianki działowe mają charakter trwały. Innymi słowy – powierzchnia użytkowa obejmuje faktyczną przestrzeń możliwą do wykorzystania, a nie obejmuje powierzchni konstrukcji takich jak trwałe ścianki działowe.
W ocenie deweloperów ścianki działowe mają charakter niekonstrukcyjny i mogą zostać wyburzone oraz przearanżowane w zależności od potrzeb konsumenta, do czego zresztą często klientów zachęcają.
Normy nie definiują ścianki działowej
Warto zwrócić uwagę, że zarówno w normie PN-ISO 9836:1997, podobnie jak w następnych, czyli PN-ISO 9836:2015-12 opublikowanej w dniu 15 grudnia 2015 r., czy jej następczyni PN-ISO 9836:2022-07, która została opublikowana w lipcu 2022 r., nie podano definicji ścianki działowej. Normy te nie określają również technologii wykonania takich ścian.
Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla oceny argumentacji stron. Sam fakt wykonania ścianki działowej w technologii murowanej nie przesądza bowiem jeszcze o tym, czy dla potrzeb konkretnej metody obliczania powierzchni należy traktować ją jako element niedemontowalny. W praktyce znaczenie mogą mieć zarówno właściwości samej ścianki, jak i sposób jej kwalifikacji w dokumentacji projektowej oraz postanowienia umowne odnoszące się do sposobu ustalania powierzchni.
Podkreślił to wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, który wskazał, że „zgodnie z zapisami normy PN – ISO 9836:1997 do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe. Norma ta nie precyzuje czymże są te ściany działowe ani z jakiego materiału winny być skonstruowane, aby zostały zaliczone do nadających się demontażu” [2].
Zwrócił na to uwagę również Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie, wskazując, że zgodnie z normą nie jest w niej wskazane, że ściana demontowalna musi dać się z powrotem złożyć po jej usunięciu, że nie można zdemontować murowanych ścianek, wreszcie, że demontaż nie może być równoznaczny z likwidacją czy wyburzeniem danej ścianki [3].
Wydaje się zatem, że skoro ścianki działowe nie były elementami konstrukcyjnymi i mogły zostać usunięte w ramach zmian aranżacyjnych, nie można było jednoznacznie stwierdzić, że powierzchnia pod nimi została konsumentowi bezpodstawnie doliczona.
Znaczenie dokumentacji projektowej i umowy
Należy wskazać, że zgodnie z PN-ISO 9836:1997 (ISO 9836:1992): „Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak: ścianki działowe, rury, kanały”.
W przypadku inwestycji, dla których zastosowanie znajdowała norma PN-ISO 9836:1997, jej postanowienia przewidywały możliwość uwzględnienia w powierzchni kondygnacji netto elementów nadających się do demontażu, w tym ścianek działowych. Ocena czy powierzchnia zajęta przez konkretne ścianki działowe mogła zostać uwzględniona przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokalu, wymaga jednak każdorazowo uwzględnienia właściwej podstawy prawnej, dokumentacji projektowej oraz sposobu zakwalifikowania tych elementów.
Dla oceny konkretnego sporu szczególnie istotne może być zatem zestawienie ze sobą kilku elementów: dokumentacji projektowej, postanowień umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego, rzutu lokalu oraz informacji przekazywanych nabywcy przed zawarciem umowy.
Znaczenie takiego podejścia znajduje potwierdzenie w orzecznictwie.
Zgodnie z Wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie [4], oddalającym roszczenie konsumenta, dla oceny zasadności żądania istotne znaczenie miały konkretna treść umowy oraz sposób, w jaki deweloper określił i przedstawił metodę obliczania powierzchni. Postanowienia umowne wyraźnie przewidywały wliczanie powierzchni pod określonymi ściankami działowymi, a ich położenie zostało przedstawione również na dokumentacji dotyczącej lokalu. Konsument miał świadomość, że do powierzchni użytkowej lokalu, przy obliczeniach końcowych, będzie zaliczać się m.in. ścianki działowe, jako elementy nadające się do demontażu. Informacja ta wynikała nie tylko z treści umowy deweloperskiej, ale również z jej integralnego załącznika w postaci planu lokalu, na którym oznaczono kolorem czerwonym ścianki działowe. Taki sposób przedstawienia informacji pozwalał na ustalenie, że nabywca przed zawarciem umowy miał możliwość zapoznania się zarówno z planowanym układem lokalu, jak i z przewidzianym sposobem uwzględnienia ścianek działowych przy ustalaniu jego powierzchni.
Istotne znaczenie dla oceny tego zagadnienia miały ustalenia Sądu Okręgowego w Warszawie w wyroku z dnia 10 czerwca 2025 r., w sprawie o sygn. akt XXVII Ca 2347/24. W wyroku tym Sąd zwrócił uwagę, że, w załączniku do umowy wskazano, że inwentaryzację wykonano na podstawie normy PN-ISO 9836:1997 oraz wskazano, że do powierzchni lokalu wliczono powierzchnie pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu. Wszystkie powyższe informacje były przekazane w prospekcie informacyjnym oraz zrzucie lokalu. Ścianki działowe nadające się do demontażu oznaczono m. in graficznie [5].
W konsekwencji roszczenia konsumenta względem dewelopera zostały uznane za niezasadne.
Przywołane rozstrzygnięcia pokazują, że w tego rodzaju sporach znaczenie może mieć nie tylko abstrakcyjna ocena samej normy, ale również sposób przygotowania i przekazania dokumentacji dotyczącej konkretnej inwestycji.
Decyzje Prezesa UOKiK – czego dotyczą?
W poszukiwaniu dodatkowych argumentów na poparcie swoich roszczeń konsumenci coraz częściej sięgają także do rozstrzygnięć organów ochrony konsumentów. W tym kontekście powołują się na decyzje Prezesa UOKiK wydane w sprawach dotyczących praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, będące rezultatem postępowań wyjaśniających prowadzonych od około 2017 r.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę na zakres tych decyzji. Decyzje UOKiK dotyczące praktyki deweloperów nie nakładały na nich obowiązku zwrotu konsumentom części zapłaconych środków ani nie przesądzały w sposób generalny, że samo wliczanie powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe do metrażu lokalu stanowi praktykę niezgodną z prawem.
Z tego względu treść tych decyzji nie może być utożsamiana z rozstrzygnięciem o zasadności indywidualnych roszczeń nabywców wobec konkretnych deweloperów. Przedmiotem zakwestionowania był przede wszystkim brak odpowiedniej transparentności i rzetelnego informowania konsumentów o sposobie obliczania powierzchni lokalu, a nie sama przyjęta metoda jej pomiaru [6].
Rozróżnienie to ma istotne znaczenie w kontekście rozstrzygnięć sądów powszechnych w sporach cywilnych, które dotyczą bezpośrednio zasadności roszczeń konsumentów wynikających ze sposobu określenia powierzchni lokalu.
W odpowiedzi na argumentację konsumentów deweloperzy wskazują, że decyzje Prezesa UOKiK nie kwestionują samej metody uwzględniania powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu. W ich ocenie z treści tych decyzji wynika przede wszystkim obowiązek zapewnienia nabywcom pełnej i transparentnej informacji o przyjętym sposobie kalkulacji metrażu na etapie kontraktowania. Taka interpretacja jednak spotyka się z krytyką ze strony prawników reprezentujących konsumentów.
Co to oznacza dla deweloperów?
Spory dotyczące powierzchni użytkowej mają nie tylko wymiar indywidualny, związany z konkretną umową deweloperską. W przypadku większych inwestycji sposób określania powierzchni może dotyczyć wielu lokali i wielu umów zawartych według tego samego wzorca dokumentacyjnego. Z perspektywy deweloperów istotne znaczenie ma również możliwość wystąpienia podobnych roszczeń w odniesieniu do większej liczby lokali objętych tą samą dokumentacją lub modelem umownym.
Z tego względu szczególnego znaczenia nabiera spójność dokumentacji dotyczącej inwestycji. Jeżeli przyjęta metoda obliczania powierzchni znajduje odzwierciedlenie w dokumentacji projektowej, umowie, prospekcie informacyjnym oraz rzucie lokalu, a nabywca został odpowiednio poinformowany o sposobie jej ustalania, okoliczności te mogą mieć istotne znaczenie dla późniejszej oceny ewentualnych roszczeń.
Jednocześnie należy pamiętać, że ocena konkretnego przypadku wymaga uwzględnienia daty inwestycji, właściwej normy, treści dokumentacji oraz konkretnych postanowień umownych. Nie można więc automatycznie przenosić wniosków wynikających z jednego postępowania na wszystkie inwestycje, nawet jeżeli dotyczą one podobnego problemu technicznego.
Brak jednolitej linii orzeczniczej
Spory te mogą prowadzić do dalszego kształtowania linii orzeczniczej dotyczącej zasad obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oraz zakresu ochrony praw konsumentów na rynku nieruchomości. Nawet niewielkie różnice w sposobie obliczania powierzchni użytkowej mogą przekładać się na powstanie istotnych rozbieżności w cenie lokalu.
Na chwilę obecną brak jest jednolitej linii orzeczniczej – nawet w obrębie tego samego sądu zapadały rozstrzygnięcia zarówno na korzyść konsumentów [7], jak i deweloperów. Sam fakt uwzględnienia powierzchni pod ściankami działowymi nie przesądza jeszcze o bezprawności działania dewelopera ani o zasadności roszczenia o zwrot części ceny.
W praktyce sądy różnie oceniają zarówno znaczenie normy PN-ISO 9836:1997, jak i treść konkretnych postanowień umownych oraz dokumentacji przekazywanej nabywcom. Sądy brały pod uwagę przede wszystkim to, czy umowa i karta/rzut lokalu jednoznacznie i spójnie informowały nabywcę o metodzie liczenia powierzchni.[8]
Dla deweloperów oznacza to, że ocena ryzyka związanego z roszczeniami dotyczącymi powierzchni użytkowej nie powinna ograniczać się do samego pytania, czy powierzchnia pod ściankami działowymi została uwzględniona w metrażu. Równie istotne jest to, na jakiej podstawie została uwzględniona, jak została opisana w dokumentacji inwestycji oraz w jaki sposób informacja ta została przekazana nabywcy przed zawarciem umowy.
Reasumując, ocena zasadności roszczeń związanych z wliczaniem powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe do powierzchni użytkowej lokalu wymaga każdorazowo analizy konkretnej inwestycji, w tym właściwej dla niej podstawy prawnej i normy, dokumentacji projektowej, umowy deweloperskiej oraz informacji przekazanych nabywcy przed zawarciem umowy.
Przypisy:
[1] Art. 5a Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177)
[2] Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie, II C 3644/25 z dnia 15 grudnia 2025 r.,
[3] Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie, I C 1433/22 z dnia z 15 maja 2023 r.,
[4] Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XXVII Ca 555/21, wyrok z 17 września 2021 r.
[5] Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XXVII Ca 2347/24, z dnia 10 czerwca 2025 r.
[6] Uzasadnienie decyzji prezesa UOKiK nr RPZ 14/2024.
[7] Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe, II C 861/24 z dnia 30 kwietnia 2025 r., Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Wraszwie, IV Ca 1735/23 z 24 kwietnia 2024 r.
[8] m.in. Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie, I C 1400/24 z 18 grudnia 2024 r.
Napisz do autorów:
Kamil Gliwiński
radca prawny
Senior Associate
Eryk Nersisyan
aplikant radcowski
Junior Associate
